拿地同比幾近腰斬，開工面積降幅遠超竣工，個貸、開發貸跌幅仍超兩成……6月15日，國家統計局發布的房地產相關數據依然低迷，但黑暗中微見曙光：5月單月，新房銷售出現年內首次環比增長、開發投資也罕見上漲，樓市筑底態勢明顯。
開工降幅遠超竣工
根據國家統計局公布的最新數據顯示，1-5月，全國房地產開發投資52134億元，同比下降4%。其中，住宅投資39521億元，下降3%。值得注意的是，房屋新開工面積51628萬平方米，同比下降30.6%；竣工面積23362萬平方米，同比下降15.3%，開工降幅遠超竣工降幅。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，新開工面積情況直接受到當前市場行情的影響，所以跌幅相對來說會更大，也是企業投資意愿不強的一個體現。
“新開工降幅大于竣工降幅與當前的供地規模息息相關。”諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙對此也分析道，今年的土地供應規模低于去年同期，根據據諸葛找房數據研究中心監測全國主要地級市2022年5月共供應土地1856宗，同比下跌19.44%，環比下跌3.58%；供應規劃建筑面積為13648.34萬平方米，同比下跌26.21%，環比下跌4.51%，拿地規模趨緩減緩了房企新開工的速度；另一方面，行業資金的不足使得房企傾向于加快竣工來補足庫存。
5月新開工面積、開發投資額同比降幅較4月均小幅收窄，但修復不明顯。中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜預計，短期來看，隨著熱點城市市場活躍度的提升，企業對這部分城市的開工和投資意愿或逐漸好轉。
拿地同比幾近腰斬
拿地數據的腰斬間接證明了開工下滑的原因：根據國家統計局公布的數據顯示，1-5月，房地產開發企業土地購置面積2389萬平方米，同比下降45.7%。
“拿地數據跟供應的規模相關聯，今年部分城市集中土拍從去年的3批次改為4批次。”王小嬙認為，今年市場恢復速度不及預期，行業到位資金不樂觀，房企拿地更為謹慎，從土拍溢價上看今年土拍市場表現平穩，流拍率雖有所下滑但依然維持高位。
其中民企集中退出土地市場，也是交易不活躍的主要原因。“今年集團給我們的公開市場拿地指標全國只有10塊，這是個什么概念，市場好的時候，我們在華東某一些熱門城市就能拿10塊。”總部在華東的20強房企土拓部負責人直言，這種收縮集團從2020年已經開始，但今年的幅度可以說是腰斬。而另外一家已經躋身10強的華東民營房企更是直言：“除非公開市場的地塊非常劃算，否則寧愿用并購的方式獲取高折扣地塊。”
不過也有不同的意見。“現在并購市場的折扣雖然很低，資產有的被打到了5折，但里面的坑也很多，如果價格允許，我們寧愿高一些在公開市場拿地，但前提就是市場信心要反彈。”某頭部民企北京公司負責人表示。
但也有樂觀派。“該數據已經屬于歷史冰點數據。”嚴躍進指出，在拿地一項，房企的信心已經出現回復：今年5月房企購地面積數據相比4月增長了45.9%，其充分說明當前土地市場也正努力走出低點或底部。隨著這一輪房屋銷售市場的刺激，以及購地市場營商環境的優化，土地市場后續有小幅復蘇的可能。
住宅銷售額跌幅仍超三成
拿地的信心來自銷售的回暖，但前5個月的數據卻并不樂觀。
從1-5月整體數據來看，商品房銷售面積50738萬平方米，同比下降23.6%；其中住宅銷售面積下降28.1%。商品房銷售額48337億元，下降31.5%；住宅銷售額下降34.5%，仍未出現跌幅收窄態勢。
但從5月單月數據上來看，5月全國商品房和商品住宅銷售面積分別環比增長25.8%、23.8%；銷售額分別環比增長29.7%、26.4%。這是今年以來單月環比首次提高。
嚴躍進對此也表示，5月單月的環比數據出現積極信號，說明了5月已經有了一波交易的小復蘇。后續各地政策將繼續釋放效應，助力銷售數據呈現環比的拉升，以進一步對沖今年前4個月的交易低迷現象。
對于5月市場銷售環比改善的原因，貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析，一系列政策松綁改善了市場預期，限購限售等政策的放松降低了入市門檻，帶了更多的住房需求，次新房的集中入市也提高了市場的改善動力，換房需求進入新房市場。同時，央行超預期降息疊加部分城市取消認房認貸，有效的降低了購房成本。
5月市場出現筑底回升跡象，政策效應有所顯現，王小嬙預計，6月單月成交數據有望進一步上升，但仍難以超越去年同期水平。
個貸、國內貸降幅均超20%
考驗開發商的依然是資本金來源，盡管監管已經放出包括首套房貸款利率下調、公司債開閘等組合拳，但從累計的數據看，收效依然并不明顯。
1-5月，房地產開發企業到位資金60404億元，同比下降25.8%。其中，國內貸款8045億元，下降26%；利用外資51億元，增長101%；自籌資金21061億元，下降7.2%；定金及預收款19141億元，下降39.7%；個人按揭貸款9785億元，下降27%。
“此類數據和其他幾個指標也是類似，即累計值的數據還是略顯悲觀。”嚴躍進表示，到位資金同比仍下降，個貸、企貸降幅仍超20%，這與房企銷售數據息息相關，目前房企銷售數據來看，還是沒有實質性的改善，預計真正能有所改善也要等到下半年。
王小嬙也表示，在促行業內部良性循環和健康發展下，房地產開發企業的資金更加依賴于銷售回款，1-5月銷售規模的下滑，行業到位資金同步下降。值得一提的是，在銷售端回款不樂觀情況下，房企發行海外債的動力提升，1-5月利用外資額度翻倍，同比增長101%。
但監管的組合拳并非收效。單純看5月單月的資本金到位情況數據，已經相比4月有了拉升，資金到位情況相比4月有明顯改善。許小樂分析，6月以來地方政策支持力度仍在加強，房企端融資支持、風險紓困等政策也在進一步落地。預計后期供需兩端政策效果持續釋放，繼續利好市場銷售和投資，6月單月銷售和投資有望繼續環比改善。
對于未來的房地產市場，國家統計局新聞發言人付凌暉6月15日在新聞發布會上表示，房地產市場已經出現一些積極變化。隨著房地產市場的逐步趨穩，相信下半年對經濟穩定的作用會逐步顯現。（北京商報） |
